中国的房地产市场有2个巨大的划时代节点，一个是商品房的出现，另一个是预售制的出现。前者是计划经济转向市场经济的代表，后者是推动房地产市场长期蓬勃发展的核动力。

今年宁波的房地产市场，政策频出。从划圈到集中供地再到二手房限贷，“房住不炒”的主旋律分外鲜明。但从长远来看，“现房销售”的试点对大盘影响最为深远。

很简单，除了开发商的资金链要求指数级提升，对购房者来说，最核心的问题是：购买现房，需要准备更多钱款吗？

所以，假如全面实施，这是一个将彻底改变现有规则的历史节点。

宁波首宗现房销售地块已经诞生

在浙江省住房和城乡建设厅前期印发的《浙江省城镇住房发展“十四五”规划》中提到，我省将逐步提高商品房预售条件，稳妥推进现房销售试点，在4月16日市住建局等六部门联合发布的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》中也提到探索商品房现房销售。 

5月底，土拍大战中有一块特殊的地，它就是鄞州区YZ04-04-e2地块（东钱湖组团下应地段）。这是宁波首宗实行现房销售的地块，值得一提的是，该地块还是全装修现房交付的。

该地块最终被新希望以21286元/平收入囊中，最终怎么卖，我们拭目以待！

图源：爱居好房自制

现房销售，成本与品质的双重考验

过去的房地产市场，不少房企经过长期探索，形成了一套高周转的资金运行模式。而预售制的撤销，代表着房地产商资金回笼现钱的周期时间被大大增加。

另一方面，现房销售呈现的是什么样子，相当于你所看到的一切，都已经是楼盘交付的状态。开盘前就全实景展现，每个细节都摆在眼前。用材、工艺、园区、立面等，全部看得见摸得着，排除了所有 “不确定性”。等于给偷工减料等质量问题关上了大门。

海南——全国首个实行现房销售的省份

去年3月7日，海南发布楼市新政，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。自此，海南成为全国首个实行现房销售的省份。

图源：网络

网友的评论几乎一边倒地支持，并希望政策可以在全国落地。

图源：网络

相比多地放水发放预售证，海南反其道而行之，确实是一股清流。但仅仅过了两天，再次登录海南官网，却发现政策不见了！

尽管官方对“政策一日游”的不实消息进行了辟谣，也从侧面反映了市场对现房销售制度的巨大敏感性。而此次政策针对的仅仅是新出让土地，但海南已被拍下的土地足够地产商开发很多年，也就意味着期房还要卖很多年。

全面现房销售，道路且漫长

那么，全面实行现房销售这条路有多遥远？笔者认为道路且漫长。预售制在多年的发展之下，已经变成了非常成熟的销售模式，每家房企根据地区不同，融资节奏和融资规模都已经非常完善，如果突然改变销售时间，会产生一系列的连锁反应。

比如：房价上涨，土地价格上涨！

现房销售拉长了开发周期，拿地到开盘的时间延长、资金无法及时周转，开发商开发成本显著增加，直接会导致售价增加。

另一方面，突然从预售变现售，市场供给减少，需求不变，从经济学角度来讲售价也会提高。同时，房企如果对售价的预期提高，楼面价也有上升可能。

实拍图

不过，笔者觉得现房销售的初衷还是值得鼓励的。

就宁波房地产市场而言，这几年质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等现象屡见不鲜，而现房销售不仅可以从根本上解决这类问题，还可以将资质不行的小开发商清理出市场。

总之，这一政策无疑是房地产未来方向的风向标，宁波，从部分试点，到全面启动，还要多久？对此你怎么看？欢迎私信留言。

关注我，更多房子的事，阿拉说给你听。